#07 ローンについて考える② 住宅ローン控除を賢く使う【不動産おさらい講座】

こんにちは、石垣です。
前回に引き続き「住宅ローン」についてお届けします。
不動産を購入するとき、ほとんどの方が利用することになる「住宅ローン」。
居住用の住宅ローンを組んだ場合、所得税控除（いわゆる住宅ローン控除）が受けられるのは多くの方々がご存知のことと思います。
ただ、どんな不動産を買ってもローン控除が受けられるかというと、そうでもないのです。
どんな場合にローン控除が受けられるのか、受けられない場合はどうしたら良いのかを見ていきます。

住宅ローン控除を受けられる条件

ローン控除を受けるには取得から6か月以内に自己の居住用として使用すること、床面積が50㎡以上(謄本上)あること、返済期間が10年以上の融資を受けていることなどいろいろあるのですが、実は築年数にも一定の条件があるのです。
木造建物（一般的な戸建）の場合は築20年以内、それ以外の建物（マンションなど）の場合は築25年以内であれば、購入した年(または翌年)に確定申告すれば、ローン控除を受けることができます。
会社員の方の場合、多くは職場で年末控除の手続きをされていると思いますが、物件を購入された年だけは確定申告を行う必要があります。（2年目以降は年末控除のみで可）
必要書類は住民票や登記事項証明書など事前に入手しておく書類もありますので、早めのご準備をおススメ致します。

築年数の条件を満たさない場合はどうするのか？

もし、購入した物件が築20年、または25年を超えていた場合、ローン控除は一切うけられないのでしょうか？そんなことはありません。
いわゆる新耐震基準で建てられた建物（昭和56年6月以降に建築確認を取得した建物）は、耐震基準適合証明書または瑕疵保険に加入したという証明書があれば、ローン控除を受けることができます。
そのためには多少の費用はかかりますが、指定を受けた建築士が建物を調査して問題ないと判断をした場合、証明書が発行されます。
新耐震基準は35年ほど前の基準になるため、築年数が少し古くても証明される可能性があるので、ぜひ取得するようにしましょう。
さらに木造建物の場合は万が一、証明がなされなかったとしても、その後、耐震基準に見合うリフォーム工事を行い、改めて耐震基準適合証明書を取得すれば控除の対象となります。

旧耐震物件の場合

残念ながら、旧耐震のマンションの場合、ほとんどローン控除の対象外となります。
戸建の場合は上記で説明したとおり、耐震基準を満たす改修工事をすればよいのですが、マンションの場合は全体的な改修をしなければならず、現実的ではありません。
それでも、もし、一定規模のリフォームを10年以上の借入金でしていた場合、ローン控除の対象となる場合があります。
その場合には建築士事務所が発行する「増改築等証明書」が必要となります。
夢工房は二級建築士事務所の登録をしているため、増改築等証明書の発行が可です。
もし、住宅ローン控除の対象ではない物件を購入しても、リフォーム部分は対象となる可能性がありますので、ぜひお問合せください。

どれくらい控除になる?

消費税増税の関係でローン控除期間が延長！と言われていますが、これは但し書きがあります。
不動産売買価格に消費税が含まれているものに限るのです。
売主が不動産会社だったりした場合は消費税対象の不動産で、延長の対象となりますが、逆に売主様が個人の場合（自宅を売却するとき）は非課税のため、対象にはなりません。
あくまで、増税時の経過措置的対応のため、非課税の物件は対象外ということです。

ちなみに消費税は建物にのみかかり、土地は非課税であることも知っておくと良いでしょう。
不動産は高い買い物です。
それに伴う出費も高くなります。優遇措置を利用して税金は賢く払いましょう！

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